地方一棟アパート購入記録と投資判断ポイントについて
こんにちわナスオです。
2020年5月に茨城県の地方築古アパートを購入しますので、投資判断したポイントを記します。
地方のアパートって利回りが高く、キャッシュフローを重視すべき初期段階では人気がある物件種類かと思いますが、初心者にはなかなか投資判断が難しいかと思います。
なんせ複数世帯ありますし、金額も何千万する世界ですから。区分や戸建てと比べると難易度高いイメージですよね。
そういった方々の背中をすこしでも、押せればと思い書きました。
ご参考になれば幸いです。
- 投資エリア選定
- 見つけたサイト
- 選定エリアの空室率、持ち家率
- 利回りについて
- 立地~市街化区域か？~
- 立地~国道に近かった！~
- 立地~市役所、病院、消防署、警察署にも近い！~
- 物件間取りの需要をチェック
- レントロールについて
- 駐車場について
- 築年数について
- ハザードマップ
- まとめ~購入の為に行うこと~
投資エリア選定
当方東京在住で、自宅から2時間程度で行ける範囲で探していました。
最近は、頭金をある程度求められることと、築古アパートに投資することから、どうしてもノンバンクに頼ることになります。
そこから逆算すると、利回りが取れる北関東か、神奈川埼玉千葉のはずれ、静岡県等が検討候補となります。
今回の物件は、茨城県の人口10万以下の小都市でみつけました。
見つけたサイト
2020年3月 楽待、健美家、ホームズ、ニフティ不動産、ｇｏｏ不動産など大手を含め、全体的に毎日ネットで探していましたが、今回はアットホームで見つけました。
ほとんどが実需向けの媒体なのですが、「売りその他」のカテゴリーに投資用物件が乗っています。これはあまり知られていないかも。
そして、検索できる地域も10地域ほどしか指定できないので、ちょっと使いづらい。
ただ、使いづらいがゆえにお宝が眠っているとも言えます。
選定エリアの空室率、持ち家率
ライフルホームズの見える!賃貸経営のサイトで空室率をチェックしました。
このサイトはほんとうに便利ですね。
空室率は２５％以内なら合格、３０％以内ならやや危険、３０％超は高いって感じで見ています。今回は合格圏内でした。
また、持ち家率で賃貸需要の大きさを確認。
かなり高かったのでので、ほとんどの方が住宅を購入するエリアといえるのですが、
すべてにおいてよい物件はないと自分に言い聞かせて、持ち家率については妥協しました。安い家賃で少ない需要を確実に取り込む戦略です。
利回りについて
物件の利回りは16.6％です。
イールドギャップ（表面利回り－融資の金利）は10％以上は必ず取るようにしています。今回は三井住友トラストＬ＆Ｆを利用したので、最低でも3.9％の金利になります。
ということは、利回りは14％は欲しいところです。
不動産投資シミュレーションのアプリを使って、実際の手残りがどれくらいでるのか確認します。空室増加と家賃下落した場合に、賃貸経営が耐えられるかがポイントです。
今回は以下のような手残りになりそうです。
満室家賃収入21万
管理費等1万
ローン返済8万
手残り12万
築古アパートのキャッシュフローについては以下の記事でも書きましたので、よろしければご覧くださいね。
nasuorealestate.hatenablog.com
立地~市街化区域か？~
市街化区域は市街地化が「促進」される区域です。
市街化調整区域では、物件の再建築は基本的にできません。
賃貸需要、担保評価の面からも、初心者は市街化区域を選びたいところです。
調整区域の物件を高利回りで管理運営できるスキルがあれば、挑戦したいところでありますが、わたしもまだまだひよっこなので、もちろん市街化区域の物件を選んでいます。
立地~国道に近かった！~
地方では、駅近であることは重要ではありません。
それよりも、車社会なので国道に車ですぐに出れる方が好まれる傾向にあります。
国道には、ロードサイドのショッピングセンターや、チェーン店やコンビニ、スーパーがありますからね。イオンがあれば最強らしいです。
また、国道の近くならば、高速のインターに出やすく遠距離の移動もしやすいですね。
今回の物件は、車で10分圏内にショッピングセンターが2か所もあり、スーパーはカスミやヨークベニマルなど大手があります。なんとニトリもあります。
わたしの好きなマックやココスやコメダ珈琲もありました。
これほど、大手チェーン店が出店しているということは市街化が形成されている＝賃貸需要があると判断できます。
今回はお満室の物件だったのですが、無理して空き室を埋めているわけではないようです。
立地~市役所、病院、消防署、警察署にも近い！~
公的機関や病院が近くにあると安心ですし、人は集まってくるでしょう。
特に女性は気にするかも。底堅い賃貸需要があるといえます。
今回の物件は徒歩10分程度で、市役所や消防署や警察署がありました。
物件間取りの需要をチェック
これもホームズのサイトで確認します。
検討エリアの賃貸需要タブで、間取りについて、入居者の希望検索条件とホームズの掲載物件の状況が円グラフで対比されています。こんな感じ↓
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- 入居希望者の検索条件
- LIFULL HOME'S掲載物件の状況
この水戸市で見るとワンルームの供給が多すぎる⇒だったらこの検討しているワンルームの物件は見送ろうというような判断ができます。
地方でも、２Ｋ以上の広めの物件なら、需給は安定しているイメージがありますね。
今回の物件の間取りとエリアでは需要と供給がトントンくらいでした。
レントロールについて
見ているポイント
賃料・・・
同じ地域で平米数、間取り、築年数をスーモに入れて検索！
相場に対して高すぎないか、安すぎないかをみます。高すぎる家賃なら、家賃下落リスクがあるし、利回りを高くして売るために無理に入居させているかもしれない。
かりに、今後家賃が下落しても、空室率が増加しても、賃貸経営が赤字にならないかもしっかりシュミレーションします。
契約期間・・・
直近の契約しか書いていないものが多いですが、買う気があるなら原初の契約始期日も確認したいですね。長期入居だから家賃が高いんだな～とかわかります。
また、入居者がほとんど最近入居したばかりだったりすると、売却しやすくするために無理やり入居させてるのでは？？という風に疑うこともできます。
あとは、法人契約かなどでしょうか。法人契約が多いと事業縮小や倒産で一斉退去が考えられます。一社に契約が偏っていないか見ます。
実際に契約に進む場合は、必ず賃貸借契約書を取り付けて属性など確認します。
駐車場について
駐車場も地方では必須ですね。
世帯分あることが購入条件の一つとなります。
今回の物件では、1世帯当たり2台確保可能とのことでかなり強いアピールポイントとなっています。
ただ、今回は満室の物件なのに駐車場は3台ほどしか埋まっていない模様。。なんでだろう。
築年数について
今回は築30年です。自分の持っている物件では新しいほうです。
譲渡所得税が安くなる5年後でも売却できる築年数かどうかが一つのポイントでしょうか。
例えば築40年50年を買うと、最後は土地で売るか、または、朽ち果てるまで貸すかになるので、ちょっと出口が見えづらいですね。
築古アパートの出口対策については、以下の記事にてシュミレーションしましたので、良かったらご覧ください。
nasuorealestate.hatenablog.com
ハザードマップ
最後に市役所のホームページで、ハザードマップを確認します。
これで土地勘のない地域でも、水災についてリスクを確認できます。火災保険の補償選択について水災リスクを外すかどうかの検討にも活用できますね。
今回はあまり水災リスクはないようです。
売主さんも自然災害は大丈夫だと自信を持って話されていました。
地震については日本全国どこもリスクがあるのでこればかりは予想して避けるというのは難しい気がします。
まとめ~購入の為に行うこと~
今回の物件の購入で気にしたことと合わせて、注意すべき点を書いてみました。
物件の購入には、以下が必要だと再認識しました。
・継続的に毎日物件を探す
・手を動かして、実際の収入や費用をシュミレーションする
・最大のリスクである空室リスクを回避するため、検討エリアの需要と供給を確認する
・資料を確認し家賃や入居者の属性、駐車場などのスペックを確認する
付け加えるとすれば、
初心者にはお宝物件は巡ってこないので、ある程度利益を見込める物件をエイヤで購入し実績を積むことも大事ですね。
それでは、皆様のお役に立てば幸いです。ご覧いただきありがとうございました。
