【書評】 不動産投資レジェンド鈴木ゆり子さんの本を読んだ
おはようございます。ナスオです。
「 専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」
読了しました。
著者の見た目のビジュアルから読んでみたかった。感想書いてみます。
この著者の鈴木ゆり子さんは専業主婦でありながら、
不動産投資をやっていく中で、管理に不満を持ち、
ハウスクリーニングから始めいまは不動産仲介会社を立ち上げているすごい方です。
この本は以下の方におススメですね。
・不動産投資初心者
・不動産投資の実例ストーリーを多く読みたい、特に起きるトラブル
・不動産投資のドミナント戦略が気になる人（埼玉北部地域）
本の概要
不動産投資術、お掃除・リフォーム術、競売、空室対策、資金をためる方法など
不動産投資について網羅的に書かれています。
ストーリ－仕立てで著者のトラブルが多く書かれていておもしろく読みやすいです。
出版日
2007年8月
少し前ですね。ただ、本質的なことが書かれてあるのであまり古くは感じません。
ページ数、読むのにかかる時間
240ページです。
本の厚さとしては普通ですが、
行間にあまり隙間がなく、とてもじっくり書かれているのが伝わってきます。
ですので読みごたえはあります。
読了にかかる時間は3時間くらいでしょうか。
本の内容で気に入った部分抜粋
100人中ひとりが気に入る物件であればよい
全員が気に入る物件は価格も高いし家賃も高い。
１人に気に入ってもらえばよい。この視点は大事ですね。
ぼろ物件でも、家賃が安ければ住みたいというニーズはある
そういう人は新規で契約するより、更新料の方が安いので更新を選ぶ傾向にある。
つまり、長く住んでくれることで空室対策にもなるということです。
その他の例では、
5階建てマンションエレベータなしで競争力がない物件を、ペット可にして競争力を上げることがかかれてたりします。
昼の仕事と夜の仕事を持つ
昼の仕事とは通常の仕事で、夜の仕事とは家賃収入のことらしいです。
不動産は大きな金額が動くので、お金のありがたみを常に忘れないようにしているようです。希望があれば5000円かけて家賃集金にも行く。
頭金の1000万は月の家賃3万が積み重なったものという言葉がいい言葉でした。
安く買った戸建てを手直しして安く貸す-まずは戸建賃貸から
土地について
銀座の坪単価は1億円に対し、辺鄙な場所は数千円→ 10万倍も差がある
対して建物の家賃は
銀座は月20万、辺鄙では月2万→10倍の差しかない
アパートは製品で土地は原料であるが、
原料と製品の金額にゆがみがある。
日本でもどこでも都会は一握り、多くは地方。地方で勝負をするべし。
私が感じたのは、
地方で賃貸需要があるエリアを見つけ出すことができて、安く購入することができれば勝てるんじゃないかということです。
お泊りリフォーム
泊まり込んでリフォームすることで、
・物件の夜の雰囲気
・居住者さんの様子が分かったり、朝コミュニケーションが取ることができる
・風向きがわかる、部屋のどの部分が寒いとか暑いとかもわかる。入居者さんにアドバイスができる。
物件は製品であり、入居者さんはお客様です。
物件に愛情をかける、入居者とコミュニケーションをとることで満足度が上がり、
賃貸経営がうまくいくことは必然ですが、
ここを愚直にやっている投資家さんはどれくらいいるのか、、、
わたしも、自戒を込めてここに書いておきます。
満足度★★★★☆
他ももう一冊ぐらい読んでみたいですね。
小手先のテクニックではなく、本質的に大事な部分が書かれた良書でした。
不動産投資 副業キャッシュフローが本業の給料を超える～到達への軌跡～
こんばんわーナスオです。
テレワークでかなり運動不足なので今日は休みということもあり、ひさびさに軽くジョギングをしました。
新緑がきれいですねー
もうすぐあじさいも咲きそう(^^♪
さて、本題ですが、先日以下のツイートをしました。
きょうの物件購入で副業収入が給与収入を超える日でもあります。
— なすおリアルエステート@戸建が好き (@nasuorealestate) 2020年5月26日
初物件を買って、苦節５年…感慨深い…😭
（そのうち３年はなんもしてなかったけど）
今月は中古アパートを決済し、副業である不動産投資の収入が本業を超えました。
これから不動産投資を行う人の参考になればということで、いままで買ってきた物件のスペックとキャッシュフローをまとめました。
ひとつの道筋としてご参考にしていただければ幸いです。
それではよろしければご覧ください。
- 2015年5月 都内中古区分マンション
- 2019年5月 茨城県水戸市1棟アパート
- 2019年10月 埼玉県外れ戸建賃貸
- 2020年5月 茨城県某市1棟アパート
- おまけ：楽天ポイントせどり
- まとめ～いままでと今後の展望～
2015年5月 都内中古区分マンション
物件価格460万 家賃4万 現金購入 利回り12.7％
ＣＦ4万
5年前になりますが、このころから、投資に興味があり不動産投資の本をよく読んでました。積立投信を開始した頃でもありました。
日本財託の重吉社長のワンルーム投資本に出会い、衝撃を受けたことも覚えています。
このころは資産運用の一環で利回りのいいものをという認識でした。
都内23区内の近場の区分なら、妻もＯＫとシブシブ了承してもらい、現金でエイっとオーナーチェンジ物件を買いました。
とにかくビクビクのスタート。
でも長く住んでいただいて、4年6ヶ月後の昨年2019年秋にはじめて入居者様は退去。
購入前からですと8年以上？住んでいて、ほんとありがたかったです。
2019年5月 茨城県水戸市1棟アパート
物件価格1350万 家賃20.5万 返済6.6万
借上駐車場代2.1万 利回り18.2％
ＣＦ11.8万 累計15.8万
区分は購入したものの、
アパートは専門用語とかも出てきてむずかしいな〜、借り入れも当然あるしＣＦはすごいと聞くものの地方需要も読めないし、1棟ものはリスク高すぎてできないな～とずっとぼんやり思っていました。
初の区分マンション購入後の、4年の間は、自宅マンションを買ったりしていました。
これも面白かったです。
※賃貸併用にしたかったけど妻に断られました(´;ω;｀)
そんなとき、紺野健太郎さんの本を図書館で借りて読んで、かなり衝撃を受けましたね。
紺野さんのおかげで背中を押してもらい、セミリタイヤに向け意識するようになって、一棟モノが買えました。
この本は、3回は借りて読んでいる気がする。いい本です。
2019年10月 埼玉県外れ戸建賃貸
物件価格470万 家賃5.6万 返済2万 利回り14.2％
ＣＦ3.6万 累計19.4万
水戸のアパートがフルローンだったので、まだお金がありました。
戸建投資は土地も残るし賃貸需要もある。
なにより、もともとは実需向けなので古いとはいえ設備がいいですね。
共同担保用でもあるので、埼玉や千葉の市街化区域で探して購入。
怪しい不動産屋で、売主もハウスクリーニング会社と怪しかったですが、
今のところ問題なく運営できています。なんと駐車場2台叶姉妹です。
2020年5月 茨城県某市1棟アパート
物件価格1500万 家賃20.8万 返済7.9万 利回り16.6％
ＣＦ12.9万 累計32.3万
前回の物件を共同担保に買おうと思いましたが、
かぼちゃやスルガ事件があり融資が渋く、共同担保も評価伸びず、頭金3割求められました。
なので、もう少し大きめ物件を買いたかったのですが、買えず(ノД`)・゜・。
頭金を一部親に借りてなんとか購入できました。
以下の記事で購入判断ポイントを書きました。
これからがんばります。
nasuorealestate.hatenablog.com
おまけ：楽天ポイントせどり
ＣＦ3-4万
以前の記事に書きましたね。
こちらも良かったらご覧ください。買い物好きな人はおすすめです。
nasuorealestate.hatenablog.com
ここまで累計で、
合計ＣＦ約35.3万＞手取り給与30万
本業の給与を上回りました(∩´∀｀)∩ バンザイ！
手取り給与がそもそも少ないとは言わないでｗｗｗ
まとめ～いままでと今後の展望～
これまでは、以下の流れできました。
①貯金とＣＦを積み重ねる
② ①を頭金にし無担保物件購入
③無担保物件を共同担保に差し入れて小さなアパート購入
今のところ、満室経営もできています。
もう少し買い進めてセミリタイヤをしたいのですが、その目標へ向け、あと戸建て1棟とアパート1棟を買う予定です。
そうすれば、ＣＦが15万ぐらいプラスになり50万弱となるだろうと予測しています。
50万あれば多少の修繕費や空室リスクを見込んでも30万は残ると考え、かつ、バイトやブログやウーバーなんかやれば、生活には問題ないかと見込んでおります。
そして、この時点でセミリタイアをすることを考えています。
その後は、以下のことをやっていく予定です。
大規模修繕→物件の保全・価値向上
ＣＦ拡大→築古戸建の現金購入
長期借入対策→繰り上げ返済を行なう
自由な時間ができたら、ＤＩＹ学んだり、海外旅行や国内旅行もしたいな。
夢はふくらみますね♬
それではここまでお読みいただきありがとうございました。
ご参考になれば幸いです。
地方築古アパート【購入時の諸費用】を公開します
こんばんわ！ナスオです。
本日アパートの決済をしましたので、
諸費用について備忘もかねて記しておきます。
購入時の諸費用は、住宅購入のハウツー本で、「○％～○％」と幅を持たせて記載してあるので、具体的な金額をイメージできない方は多いのではないでしょうか？
そこで、地方築古アパート（軽量鉄骨）の実際の諸費用を具体的に公開します。
ご覧いただいているみなさまには、物件購入時のシュミレーションや資金繰りの諸費用の目安として、お役立ていただければ幸いです。
- 結論、購入諸費用は購入価格の「約８％」でした
- 前提：物件スペックについて
- 不動産仲介手数料５６１，０００円（全体の46％）
- ローン手数料１８５，５７０円（全体の15％）
- 登記費用-所有権移転２０３，２００円（全体の17％）
- 登記費用-抵当権設定１５９，８００円（全体の13％）
- 火災保険料-５年契約９２，５４０円（全体の8％）
- まとめ
結論、購入諸費用は購入価格の「約８％」でした
この購入時の諸費用はオーバーローンでなければ、
現金で用意しなければなりません。
地方築古物件の仕入れを考えている人は、
物件価格の「8％」は見込んでシュミレーションしたほうが良いです。
ただ、今回わたしはローンを引きました。
キャッシュで買う人はローン手数料がいらないので、もうちょっと費用が掛からなくなりますね。
また、今回はあまり資産性のない地方築古物件なので、
都内の物件ですと、もっと固定資産税評価額は高いので登記費用も高くなるのでしょうね。
火災保険料はどこでもだいたい同じかと。
今回は、アパートの価格は１５００万で、購入諸費用の合計は約１２０万でした。
以下内訳を具体的に記します。
前提：物件スペックについて
物件のスペックは以下のとおりです。
前回より一歩進化して築30年のまともな築古が買えたのがうれしいｗ
価格１５００万
エリア：茨城県の小規模な市 市街化区域
戸数 ２DK×６戸 駐車場世帯当たり２台あり
表面利回り16.6％
不動産仲介手数料５６１，０００円（全体の46％）
最も大きな割合を占めますね。
売買契約時に半金、決済時に半金払いました。
潤沢な資金を持つ人は、売買契約時に一括で払ってしまう人もいるようです。
結構高いですね。仲良くさせてもらって、良い物件紹介してほしい。
ローン手数料１８５，５７０円（全体の15％）
金融機関は三○住友ト○ストさんです。
わたしは、頭金２５％投入しました。積算足りず、、、
頭金分はおかん銀行も出動です。ありがたいことです。
ローン手数料＝融資金額×○パーセントという計算なので、フルローンだともっと高くなります。
参考：繰り上げ返済手数料
繰り上げ返済する際に払う手数料です。
こちらは元金の2％とのこと。
最低２万なので１００万以上は繰り上げ返済しなきゃだめですよ～とお姉さんに言われました。
って、ないわ～そんなお金～
いつかキャッシュが潤沢になったらやりたいものです。
登記費用-所有権移転２０３，２００円（全体の17％）
不動産仲介会社さんの計らいで司法書士さんは所有権移転と抵当権設定で別れました。
これは計らいっていうのかな？息のかかった司法書士に恩を売りたいだけ？
いやでも、若干安くなったと言ってました。。だから信じます。
こんなところでぐちゃぐちゃ言っていたら物事が進まないし、めんどい奴だと思われる。
登記費用-抵当権設定１５９，８００円（全体の13％）
融資する金融機関の指定の司法書士さんです。
どこの馬の骨かわからない司法書士さんにはやらせないですよね。わかる。
火災保険料-５年契約９２，５４０円（全体の8％）
地震保険料も含まれています。
火災保険の掛け方については ↓の記事に書いてみたのでよかったら読んでください。
だいぶん保険料安くなりました。
nasuorealestate.hatenablog.com
参考：不動産取得税 １７３，８０６円
6ヶ月後にやってくるという恐怖の税金ですね。
今回は司法書士先生がしっかり教えてくれたので助かります。
固定資産税評価額は以下のとおりでした。この割合で売買金額を土地と建物按分します。
って教科書的にやっているけど他に良い方法あるのかな。しっかり貯めとこ。
【備忘】
建物評価額３，１８３，４０４円
土地評価額５，２２０，２６７円
まとめ
諸費用は必ず準備して払わなくてはいけないお金です。融資は頼れません。
今回は8％でしたが、キャッシュ購入だったり、フルローンだったり、木造だったりするとちょっとぶれる可能性がありますので、10％は見ておくと安心かもしれません。
みなさまの購入時のシュミレーションにや資金繰りにお役立ていただけると幸いです。
お読みいただきありがとうございました。
まだ大手損保会社で火災保険契約しているんですか？【とにかく保険料の安い保険会社を解説】
おはようございます、ナスオです。
自宅用戸建やマンションを購入したものの、
火災保険はなすがままに金融機関の紹介で契約はしていないでしょうか？
よくわからないし、大手だから安心だからな、、、
とそのまま契約しては、かなり保険料が高くなってしまいますし、
長期の契約になりますから、取り返しがつきません。
よく吟味し、良い補償内容と安い保険料を兼ね備えた保険会社を見つけましょう。
ＦＰ資格も所有している、保険業界歴15年の損保営業マンが解説しますので、
ある程度信頼性はあると思います。
- 結論：保険料の安いアパートや戸建の火災保険なら「セコム損保」です
- ローンを組む場合は銀行の大手損保の代理店紹介がある（団体扱割引あり）
- セコム損保はもっと安かった
- ＳＢＩ損保も安そうだが、、、
- まとめ
結論：保険料の安いアパートや戸建の火災保険なら「セコム損保」です
最近、わたしは築古アパートを購入しましたので火災保険を契約しました。
とにかく火災保険料は、ランニングコストなので安く抑えたい。
でも、地震も怖いし、台風、火災、水濡れ、盗難、入居者様の破損にもしっかり備えたい。
火災保険は毎日扱っていますが、自分事なので何社も保険会社を試算しました。
その中で、はっきりわかったことはセコム損保は保険料が安いということです。
ローンを組む場合は銀行の大手損保の代理店紹介がある（団体扱割引あり）
手元に大きなお金がないわたくしは、物件購入に融資を組みます。
すると、銀行はグループで保険代理店を抱えているので、その代理店で火災保険を契約するよう勧めてきます。グループ内に手数料が落ちるからです。
例えば、
三井住友銀行⇒グループ会社代理店で三井住友海上 といった具合です。
そういった融資を組んだ債務者が、火災保険の団体を組んでおりまして、保険料が団体扱割引が効いて10％割引となります。
今回は、三井住友海上で146,000円程度でした。
内容は、５年契約、地震保険あり、オールリスク担保（水災なし）です。
これも大手保険会社だし安くてよいのですが、、、
セコム損保はもっと安かった
おお、特別に10％安いと思いそのまま契約しそうでしたが、
確か昨年秋に買った戸建は「セコム損保」で契約したなと思いだし、別の代理店で計算してもらいます。
すると同じ条件で92,000円になりました。
5万以上安くなった！
これは、セコムさんはノーマルの保険料率が安いことに加え、
私の場合、保険金額＝融資金額に合わせているのですが、
通常の保険会社の場合、保険金額を大幅に下げると保険料が割り増しになります。
セコムはこの割増がかなりゆるいものと思われます。結果、保険料が安い。
その他の建物条件でも試算してみます。分かりやすく1年契約にしました。
やはりセコムが安い。
保険料例 （1年契約 70平米 オールリスク対応プラン）
戸建 木造
セコム損保50,930円
損保ジャパン54,280円
差額 約3,300円
マンション コンクリート造
セコム損保22,930円
損保ジャパン24,170円
差額 約1,250円
セコム損保のその他メリット
ホームセキュリティ割引やオール電化割引がある
防犯会社が母体なので、セコム付けてたら安くなります。
また、オール電化なら火災のリスクが少ないので割引が効きます。
セキュリティグレードアップ費用という独自の費用保険金有り
これは、大手社やほかの保険会社にない費用保険金で特色があります。
泥棒が入った場合や火災が起きた場合に、
再発防止費用として、防犯カメラの設置費用やIH化する費用が50万まで対象です。
セコム損保のデメリット
不測かつ突発的な事故（破損や汚損）は免責3万円から
その他の破損事故や汚損事故は通常の保険会社の免責金額は、
1万円が一般的ですが、セコムは少し免責額が高いです。
風呂・トイレのつまりや鍵の紛失時の応急処置サービスがない
他社ではくらしの安心ダイヤルやみず鍵レスキュー隊といった、
排水のつまりや鍵の紛失に対応するサービスがあって応急処置費用が出ます。
セコムはありません。
盗難でガラス破損時の修理業者紹介はあるようです。
ＳＢＩ損保も安そうだが、、、
対応が悪かった
ＳＢＩ損保もネット系でいえば安いです。
事実わたしは水戸のアパートで契約しました。
一例ですが、少し前に入居者の退去時に押し入れに凹みがあったという事案がありました。
破損で対象になるはずですが、一義的な責任は入居者にある。まずは退去した入居者の保険で請求しろといいます。
もう入居者には退去後で連絡がつきません。そんなことで管理会社を動かして困らせるのも、今後の関係に響きますので管理会社には言っていません。
ただ私の保険でも免責に該当しませんのでここは納得いきません。
また今度請求してみようと思います。
建物所有者賠償特約が築古物件では不可
ＳＢＩ損保は水戸のアパートでは、建物所有者賠償特約が契約できなかったのです。
この辺りに、新興保険会社の悲しいところがあります。
つまり、配水管水濡れリスクの低い築浅物件しか引き受けたがらないということ。
その点セコムは設立70年の歴史があり、築古の建物でも賠償特約を引き受けてくれます！
まとめ
保険料は、現時点でセコム損保が最も安いものと思われます。
不動産の契約は、いろいろな書類に印鑑を一度に押すので、その流れで火災保険も印鑑を押してしまいがちです。
ただ、諸費用として火災保険料も大きな割合を占めます。
いったん立ち止まり、セコム損保でも見積もってみましょう。
かなりの確率で保険料を削減できます。
是非試してください。それでは最後までお読みいただきありがとうございました。
アパート経営の草刈り費用【くらしのマーケットを利用してみた】
こんにちわ、なすおです。
昨年6月に一本のメールが管理会社さんから来ました。
「アパートの草むしりをしないともう限界です。ツタもフェンスに絡まっています。草刈りの見積もりを送るので考えてください」
そうです。
忘れがちですが、アパート経営は庭があれば、
ランニングコストとして草刈り費用ががかるのです。
戸建賃貸は入居者さんに草刈りしてもらうのが一般的です。
また、区分マンションの場合は、以下のようになっていますね。
・専用庭は入居者さんが草刈りをする
・共有部分の植栽は建物管理会社が管理する
しかし1棟アパートはオーナー自らが指示を出して草刈りをしないといけません。
ですが、どういう風に業者を選定するか裁量権があるのが、
アパート経営のよいところですよね。
これから草が伸びる時期ですので、アパートの草刈り費用について書いてみました。
茨城アパート1号のお庭
わたしの茨城アパート1号は、お庭の部分は、
だいたい70平米程度で、小さな木が3本ほど植わっています。
この庭部分がやたら日当たりが良くて、めっさ草が生えてきます。
その他玄関部分も、近隣が空き地のせいもあるのかツタが生えてきて、フェンスに絡まります。
売主さんは若いころは頑張って草むしりをしたが、今は管理会社に任せているとのことでした。
草刈り費用について
管理会社にお願いした場合
初回は管理会社に言われるがままに、お願いしました。
費用は３７，８００円でした。
仕上がりはとても綺麗でしたので満足です。綺麗になったお庭を見るとすっきりしますし、安心します。また、視認性が上がり、泥棒に狙われにくい気がします。
しかし、値段が高いのが少し気になっていました。
くらしのマーケットで自分で業者さんを探した場合
2019年9月の2回目の除草は、くらしのマーケットで業者さんを探しました。
その結果探したのが、以下のＷＯＲＫＳ ＴＳＵＫＵＢＡさんです。
https://curama.jp/mechanical-mowing/SER078955050/?item_code=
今度はかなり安くなり26,000円でやってもらいました。前回よりマイナス10,000円くらい。
内訳は以下のとおりです。
草刈り11,000円、ツタ除草5,000円、回収10,000円
対応もとても気持ちよく、作業も2時間程度でした。
サービスで粒の除草剤を蒔いてくれました。うれしい。
ビフォー
ツタがすごい。
作業後は以下の写真の通りでとてもきれいです。
アフター
ゴミも回収してくれます
2020年もリピートしました。
1回目の除草（5月上旬）は 18,000円でした。
内訳は、草刈り８０００円、フェンスやコンクリート部分草むしり５０００円、回収５０００円
あんまり雑草は伸びておりません。だからか安くなりました。
来年は1回目は6月上旬でいいかも。
ビフォー ※除草剤の成果か裏手にツタは生えていません。
アフター
シルバー人材センターで依頼した場合
シルバーさんの値段は以下の通りのようです。（水戸シルバー人材センター）
ホームページより抜粋
• 除草作業（手刈り） （2時間作業2,240円からお受けします）
• 除草作業（機械刈り）（２時間作業3,584円からお受けします）
でも大人気なようで、私の所有アパートの地域は、年初に早く予約を取らないとすぐ埋まってしまうようです。
安さは抜群な様子。
自分でやる場合
今後、刈り払い機をレンタルするか購入して、自分で草刈りをすることも考えています。
ただ、業者さんに18,000円程度でやってもらえるとなると、
交通費やレンタル代や労働時間を考えると、あまりペイしないような気がします。
年に何回やるか
年に3回やるとベストなようです。最低でも年に2回は必須。
時期は、夏に入る前と秋口ごろですかね。
入居者様に不快感を与えないよう、かつコストパフォーマンスを考えていきたいところです。
まとめ
くらしのマーケットさんはいままで2回利用しましたが、
作業成果、料金ともになかなか満足でした。
今度はシルバーさんも利用してみたいと思います。
草刈りは最低限の建物管理なので、しっかりやるべきですね。
今後は物件のバリューアップなども実施して、ＣＳアップできればと考えています。
ご覧いただきありがとうございました。
超築古アパート出口戦略を考えてみた！
こんにちわ、なすおです！
やっと物件を購入して、順調に家賃収入が入り、
予想通り、キャッシュフローが出ていてうれしい！と念願の大家になったみなさま。
ほんとうにおめでとうございます！
しかし、それが見せかけのＣＦの場合もあるのではないでしょうか？
不動産投資はインカムゲインだけではありません。
そのあたりを購入後1年たった今、（遅すぎますがｗ）考察してみました。
出口戦略を考える一つのきっかけとなれば幸いです。
出口で初めて利益が確定する
不動産投資は、売却時に初めて利益が確定します。
順調にＣＦが出てても、売却時にたんまり残債が残っていて、
手出しが出るから売るに売れないでは困りますね。
少し前に以下のツイートをしました。
不動産投資は出口意識が大事ですね。
— なすおリアルエステート@戸建が好き (@nasuorealestate) 2020年5月12日
最終利益はざっくりこんな計算式なのかな？
売却価格＋累計CF−残債−大規模修繕費用−購入/売却諸費用−譲渡所得税=最終利益
結論、売却時期の残債がどれくらいになるかを把握してないと、CFが出てても残債が減っておらず売るに売れなくなるのかも🤔長期目線大事
具体的には、最終利益の計算は、以下になりますでしょうか。
累計CF+売却価格−残債−購入/売却諸費用−大規模修繕費用−譲渡所得税−頭金（-解体費用）=最終利益
実際の私のおんぼろアパートで検証してみたいと思います。
ちなみに購入価格は１３５０万。２０１９年春購入。
築４０年です。超築古ｗｗ。
5年後、10年後、15年後、20年後の残債を確認しましょう
【三井住友トラストＬ＆Ｆ】にてフルローンで借入れてます。
特徴は金利が高く、融資期間が長いことですね。
融資期間が長くてありがたいですが、なかなか残債が減らないというデメリットがありますね。
残債の推移は以下の通りでした。
5年後 1226万
10年後 1074万
15年後 885万
20年後 650万
入り口でかかる購入諸費用は？
ざっくり約8％ わたしのアパートの場合はもろもろ約100万でした。
大規模修繕の費用は？
わたしのアパート延べ約180平米なのですが、相場を調べたところ、150万くらいのようです。
出口でかかる売却諸費用は？
・仲介手数料 土地売買価格1,000万（スーモで確認）として約40万
・登記費用、印紙代など 約5万
（・解体費 150万～200万 これは更地にする場合の予想です。意外と高い）
譲渡所得税
長期譲渡所得税なら約20％です。
仮に土地路線価1000万で売却とすると、土地の最終簿価が950万ぐらいなので、譲渡所得税は利益の20％で10万ですね。
わたしは建物と土地の税務上の価格は、売買価格を固定資産税評価額で按分しています。
諸費用+大規模修繕+譲渡所得税の合計は305万でした。
解体費は抜きで考えています。
結論、この出口戦略シュミレーションでわかったこと
つまり、
◎売却価格が残債を上回る
◎累計ＣＦが諸費用+大規模修繕費+譲渡所得税を上回る
上記２点を達成できていれば、ほぼ問題ないことが分かりました。
とすれば、あと建物減価償却が切れる4年後に大規模修繕して、さらに10～15年賃貸し、土地値で売却という流れならよさそうです。
そうすれば、ＣＦ累計が（諸費用+大規模修繕費+譲渡所得税）を上回った分は単純に最終手残りとして受け取ることになりますね(^^♪
このアパートの年間キャッシュフローについては、以下の記事に書きましたので、良かったら、ご覧ください。
nasuorealestate.hatenablog.com
出口への対策
もし、仮に残債が売却額を上回らなければ、以下の対策を練る必要がありそうです。
・朽ちる果てるまで賃貸⇒ＣＦで長い目で回収し、地道に残債を減らす
・繰り上げ返済⇒ＣＦをしっかり貯めて、残債を減らす。金利負担も減りますね。
・そもそも土地値≒売買価格の資産性の高い物件を買う
まとめ~ある程度は資産性のある物件を買おう！~
築古アパートだからって、利回りやキャッシュフローばかり追い求めていてはいけませんね。
初期段階はしっかりＣＦを出しつつも、ある程度は資産性があり、かつ賃貸需要のある物件を買わなくては、運営面と出口面で苦しくなります。
また、長く貸せるそこそこ築の浅い物件を買い、ＣＦの果実をじっくり実らせることも大事です。
そのためには時間を味方につけることができる「若さ」も重要。
不動産投資には、すぐやる行動力が大事といわれる所以です。
わたしも一日一日を真剣に生きていこうと思います。
それでは、ご覧いただきありがとうございました。
【個人賠償責任補償】東京都 自転車保険条例義務化に対応しましょう
こんばんわナスオです。
今日は自転車保険の個人賠償について書いてみます。
こんな悩みをお持ちではないでしょうか？
2020年4月に自転車保険が義務化されたってニュースでやってたけど、
わが家こどもや妻がよく自転車に乗るけど保険入らなきゃ！
いったいどんな内容で？どこで入ればいいの？
ＦＰ資格保有、損保生保代理店営業歴15年の現役営業マンが答えますので、ある程度信頼性はあろうかと思います。
それでは、良かったらご覧ください。
結論 ⇒いま入っている保険を確認しよう
結論、「個人賠償責任補償特約」（日常生活賠償責任補償特約という名前の場合もある）
に入っていたら自転車に関する賠償事故も補償されるので、新たに入る必要がありません！
マンションやアパート住まいなら、所有でも賃貸でも、高確率で火災保険に付帯されています。
不動産屋さんで入るやつとかマンション購入時にローン会社で入るやつね。
自動車保険や傷害保険や共済でも、はたまたペット保険にも特約としてついているケースがあります。
まずはファーストアクションとして火災保険証券を見て
特約があるか確認しましょう。
そもそも個人賠償責任特約とは？
日常生活で、他人様にご迷惑をかけたときに、
治療費を払ったり、弁償したりする必要があると思いますが、
その金額を保険の補償で代わりに負担するという特約です。
ＦＰなんかの有識者が大好き～個人賠償特約～
保険料がずいぶん安い割には家族全員補償対象だし、
日常のいろんな事故に対応できるし、
何かとコスパがよくてあんしん感がある、保険業界ではとっても人気のある特約です。
最近は、認知症のご老人が徘徊中に線路に立ち入り、
電車を止めてしまった場合の休業損害が監督義務者に賠償義務があるかどうか
（個人賠償の補償対象になるかも）話題になりましたね。
個人賠償チェックポイント
自転車事故は出る？
自転車で誰かにぶつかったケースです。今回都が条例化したやつ。
もちろん対象になります。自転車といっても軽車両なので歩行者をひいたら分が悪いです。無理な運転はやめましょうね。高齢者にぶつかったら最悪死んじゃいます。
マンションアパートの水濡れ事故は出る？
階下の住人の家財を濡らして使い物にならなくなった場合、
その修理費が対象となります。
共同住宅だとどうしても密集しているので水濡れ事故のリスクが高い。
だから、共同住宅の火災保険には、ほぼほぼ個人賠償ついてます。
ペットが来客の靴を噛んだ、噛みついた。出るの？
対象となります。わんこやぬこ自身には賠償義務はないですｗｗ
ぬこ：あくまで飼い主が悪いんやで～
家族全員が補償の対象！
本人だけでなく配偶者や同居親族もだいじょうぶ。
はたまた、下宿とかの結婚してないぐうたらムスコもいけるｗ
人様にケガさせるかモノを壊すかが大前提
他人を怪我させるか、他人のモノを壊さないと補償は発動しません。
プライバシーの損害とかセクハラはだめですね。精神苦痛のみはダメなんです。
仕事中はダメ
仕事中の賠償義務を補償する保険は別にあります。
ただし、通勤中の自転車事故は個人賠償で大丈夫ですよ。
少し前にはやった自転車ツーキニストは絶対入るべき。
借りているものは基本ダメ
借りているものは、保険では他人のものでないとみなします。だから払えない。
ＴＳＵＴＡＹＡのＤＶＤとか、壊しても保険で出ません。
ただ最近は、東京海上が個賠でリースレンタル品まで補償を拡大しましたね。
さすが最大手です。大手はヨユー。
自転車保険との違い
「自転車保険」と名の付く保険だとほんとに自転車に関わる事故しか保険の対象とならないケースが多いです。注意しましょう。
「個人賠償責任補償特約」は日常生活がすべてカバーされます。
こちらがねらい目。保険料もあんまり変わらんし。
個人的には自転車保険は中途半端なあんまりよくない保険だと感じています。
保険料はすごく安い
だいたい年間2000円～3000円くらいで1億限度まで補償できる。
お安くて良いですね。家族全員補償なので、大家族や小さい子供やペットがいる家庭は更にコスパいい。
結局おすすめ保険会社はどこ？
正直、どこでもいいと思います。
ほとんど補償は一緒だし保険料もあんまり変わらないから、
ここで悩んでも時間の無駄な気がする。
もっと人生には考えなくちゃいけない大事なやることがたくさんありますよｗｗ
でも示談交渉サービスはついているほうがいいですね。そこはチェックしよう。
まとめ
私の場合は楽天カード超かんたん保険に入ってます。
自宅マンションを購入しているのですが、
マンションの管理組合でも個人賠償包括に入っていてくれています。ありがたい。
ただ、個人的な外出時の事故では正直使いにくいな、、、と思っていまして別に個人で備えています。
なんで楽天なのか？といわれると、
ＳＰＵが＋1倍になるからで楽天市場のお買い物が実質1％引きでお得になるからですね。いま保険証券を見たら月280円で保険金額は1億限度でした。
結論、自転車保険が気になったら、まずは自分の加入状況を見るところからはじめましょう～
最後までご覧いただきありがとうございました！
