超築古アパート出口戦略を考えてみた！
こんにちわ、なすおです！
やっと物件を購入して、順調に家賃収入が入り、
予想通り、キャッシュフローが出ていてうれしい！と念願の大家になったみなさま。
ほんとうにおめでとうございます！
しかし、それが見せかけのＣＦの場合もあるのではないでしょうか？
不動産投資はインカムゲインだけではありません。
そのあたりを購入後1年たった今、（遅すぎますがｗ）考察してみました。
出口戦略を考える一つのきっかけとなれば幸いです。
出口で初めて利益が確定する
不動産投資は、売却時に初めて利益が確定します。
順調にＣＦが出てても、売却時にたんまり残債が残っていて、
手出しが出るから売るに売れないでは困りますね。
少し前に以下のツイートをしました。
不動産投資は出口意識が大事ですね。
— なすおリアルエステート@戸建が好き (@nasuorealestate) 2020年5月12日
最終利益はざっくりこんな計算式なのかな？
売却価格＋累計CF−残債−大規模修繕費用−購入/売却諸費用−譲渡所得税=最終利益
結論、売却時期の残債がどれくらいになるかを把握してないと、CFが出てても残債が減っておらず売るに売れなくなるのかも🤔長期目線大事
具体的には、最終利益の計算は、以下になりますでしょうか。
累計CF+売却価格−残債−購入/売却諸費用−大規模修繕費用−譲渡所得税−頭金（-解体費用）=最終利益
実際の私のおんぼろアパートで検証してみたいと思います。
ちなみに購入価格は１３５０万。２０１９年春購入。
築４０年です。超築古ｗｗ。
5年後、10年後、15年後、20年後の残債を確認しましょう
【三井住友トラストＬ＆Ｆ】にてフルローンで借入れてます。
特徴は金利が高く、融資期間が長いことですね。
融資期間が長くてありがたいですが、なかなか残債が減らないというデメリットがありますね。
残債の推移は以下の通りでした。
5年後 1226万
10年後 1074万
15年後 885万
20年後 650万
入り口でかかる購入諸費用は？
ざっくり約8％ わたしのアパートの場合はもろもろ約100万でした。
大規模修繕の費用は？
わたしのアパート延べ約180平米なのですが、相場を調べたところ、150万くらいのようです。
出口でかかる売却諸費用は？
・仲介手数料 土地売買価格1,000万（スーモで確認）として約40万
・登記費用、印紙代など 約5万
（・解体費 150万～200万 これは更地にする場合の予想です。意外と高い）
譲渡所得税
長期譲渡所得税なら約20％です。
仮に土地路線価1000万で売却とすると、土地の最終簿価が950万ぐらいなので、譲渡所得税は利益の20％で10万ですね。
わたしは建物と土地の税務上の価格は、売買価格を固定資産税評価額で按分しています。
諸費用+大規模修繕+譲渡所得税の合計は305万でした。
解体費は抜きで考えています。
結論、この出口戦略シュミレーションでわかったこと
つまり、
◎売却価格が残債を上回る
◎累計ＣＦが諸費用+大規模修繕費+譲渡所得税を上回る
上記２点を達成できていれば、ほぼ問題ないことが分かりました。
とすれば、あと建物減価償却が切れる4年後に大規模修繕して、さらに10～15年賃貸し、土地値で売却という流れならよさそうです。
そうすれば、ＣＦ累計が（諸費用+大規模修繕費+譲渡所得税）を上回った分は単純に最終手残りとして受け取ることになりますね(^^♪
このアパートの年間キャッシュフローについては、以下の記事に書きましたので、良かったら、ご覧ください。
nasuorealestate.hatenablog.com
出口への対策
もし、仮に残債が売却額を上回らなければ、以下の対策を練る必要がありそうです。
・朽ちる果てるまで賃貸⇒ＣＦで長い目で回収し、地道に残債を減らす
・繰り上げ返済⇒ＣＦをしっかり貯めて、残債を減らす。金利負担も減りますね。
・そもそも土地値≒売買価格の資産性の高い物件を買う
まとめ~ある程度は資産性のある物件を買おう！~
築古アパートだからって、利回りやキャッシュフローばかり追い求めていてはいけませんね。
初期段階はしっかりＣＦを出しつつも、ある程度は資産性があり、かつ賃貸需要のある物件を買わなくては、運営面と出口面で苦しくなります。
また、長く貸せるそこそこ築の浅い物件を買い、ＣＦの果実をじっくり実らせることも大事です。
そのためには時間を味方につけることができる「若さ」も重要。
不動産投資には、すぐやる行動力が大事といわれる所以です。
わたしも一日一日を真剣に生きていこうと思います。
それでは、ご覧いただきありがとうございました。
