築古戸建投資の火災保険料を節約 【利回りアップの裏ワザ】

こんばんわ。保険業界に携わりはや13年、、

最近は不動産投資もおこなっています。ナスオです。

 こんな悩みをお持ちの人はいませんでしょうか？

どうも投資用戸建は、

木造だから保険料が高いな…

諸費用おさえて、もっとキャッシュフローを確保したい

もし事故が起きても、問題なく対応できて、かつ、

安く火災保険かけれないかな？

という疑問に答えます。

前置きとして、ある意味裏ワザですから、全ての方にはおすすめ出来ません。

 よかったらご参考にしてください。 

目次

保険金額を融資金額と同等に設定する

結論は、

火災保険金額を評価額に対して低く（融資額等と合わせて）設定します。

保険料＝保険金額×料率となっているので、保険金額を低く設定できれば保険料は抑えられます。

火災保険の評価額、保険金額の設定について

①建物を評価

評価とは、以下の通りです。

「事故が起き、もう住めなくなってしまったときに、新しく建物を立て直せる金額＝評価額を設定すること」

平米数や建築価格をもとに設定します。

②保険金額の設定

その評価額に対して、保険金額を設定します。

通常の保険会社ですと、評価額いっぱいでしか保険金額を設定できません。

しかし、損保ジャパン日本興亜という会社なら、かなり低い金額でも設定可能です （評価額の10%以上なら設定可能）

しかも、評価に対し保険金額が低いからと言って、

実際に払われる保険金が削減されることはありません。

このような設定できる保険会社はかなり珍しいです。

事例について 

（通常の掛け方）

評価額1200万

火災保険金額1200万

地震保険金額600万　（火災保険金額の50%が限度）

⇒保険料5年一括払で160,000円程度

（わたしの購入した築古戸建470万の火災保険内容）

評価額　1200万

融資額　200万

火災保険金額　500万

地震保険金額　250万　　

⇒保険料5年一括払で95,000円程度

※水災リスクは低い地域なので外しています。ハザードマップで確認済み。

　　保険料　約65,000円の節約に成功です

事故発生時のシミュレーションについて

全焼の場合

全焼の場合、500万の火災保険金を受け取れます。

当然ですが、それをもとに全額現金で建て直すことはできません。

しかし、既存の借金を一括返済し

保険金300万を頭金にして、融資を受け1200万の新築貸家を建てることはできます。

諸費用10％で120万、金利2%、融資期間20年として、

10万の家賃で貸し出すと

キャッシュフローは4.8万/月　得ることができます

（返済は5.2万/月）

地震で全壊の場合

地震で全壊の場合は、250万の保険金を受け取ることができますので、

同様の計算ですと、キャッシュフローは3.6万/月です

（返済は6.4万/月）

事故発生前のキャッシュフローは約3.6万ですので、

事故発生前よりキャッシュフローは増えるか同程度、かつ新築でスペックの高い戸建が手に入ります

まとめ 

常識としては、

事故発生時に新築で建て直せる再調達価格で、

保険金額を設定するのは当たり前となっています。

しかしながら、全焼半焼の火災が起きる確率は、

年間では、12800戸で1件の割合（0.008％）です。

非喫煙世帯や小さい子供がいない世帯ならもっと確率は低いはずです。

肝心な事故発生時に、

今まで変わらないキャッシュフローを得ることができるなら、

保険金額を低く設定しても問題ないとわたしは考えます。

いかがでしたでょうか。

人により考えは違うかと思いますが、一つの考え方としてご参考にしてください。

ご覧いただきありがとうございました。